Preguntas frecuentes

R: La mayoría de las unidades de alquiler en California no están bajo control de alquileres. Pero si la unidad se encuentra en una ciudad con control de alquileres, en general hay más protecciones para los inquilinos que usted necesita conocer.

La mejor manera de saber si una unidad se encuentra bajo el régimen de control de alquileres es poniéndose en contacto con las oficinas municipales o del condado, con los servicios de ayuda legal (en inglés) de su zona, con el centro de ayuda o la biblioteca legal (en inglés). Averigüe si vive en una zona bajo régimen de control de alquileres (en inglés).

Recuerde que aunque su unidad de alquiler se encuentre en una ciudad de control de alquileres, es posible que la unidad misma no esté protegida por las leyes de control de alquiler. Un abogado o agencia de servicios de ayuda legal le pueden ayudar a determinar si la unidad en cuestión se encuentra protegida por estas leyes.

R: Si el pago del alquiler se atrasó en 14 días o más y el propietario tiene buena causa para creer que el inquilino se mudó sin darle aviso, esto se llama “abandono”.

En ese caso, el propietario puede enviarle al inquilino un Aviso de abandono presunto, incluyendo el nombre del inquilino y la dirección de la unidad de alquiler. También tiene que decir que este es un “Aviso de abandono presunto” e indicar la fecha en que el propietario está dando por terminado el contrato de alquiler o renta. La fecha tiene que ser por lo menos 15 días después que el propietario entregue el aviso en persona o 18 días después que lo haya enviado por correo. El propietario también tiene que firmar y fechar el aviso. Haga clic para ver un ejemplo de este Aviso.

El inquilino tiene 15 días, si recibió el aviso en persona, o 18 días, si lo recibió por correo, para enviar al propietario una respuesta indicando que no ha abandonado la unidad, o pagar al propietario todo o parte del alquiler adeudado.

Si el inquilino no responde al aviso, el propietario puede retirar las pertenencias del inquilino y ocupar la propiedad o alquilársela a algún otro sin tener que presentar una demanda de retención ilícita.

PERO el propietario tiene que tener mucho cuidado, porque si el pago del alquiler no se atrasó en por lo menos 14 días, no esperó el tiempo suficiente para recibir la respuesta del inquilino o no tenía una buena razón para sospechar de que el inquilino se mudó, el inquilino puede demandar al propietario por “desalojo ilegal”.

R: Un inquilino no puede presentar una contrademanda contra el propietario en un caso de retención ilícita porque la ley estableció un proceso rápido para que los propietarios puedan recobrar posesión de su propiedad por medio de este procedimiento.


No obstante, si el inquilino se va de la unidad de alquiler antes de que el caso de retención ilícita vaya a juicio, el propietario debe despedir el caso o pedirle a la corte que lo convierta en un caso civil normal por daños, si el inquilino le debe pagos atrasados de alquiler al propietario. Una vez que el caso se convirtió en un caso civil normal por daños, el inquilino puede presentar una contrademanda, pero lo tiene que hacer con prontitud para no renunciar a su derecho a contrademandar. Si el caso de retención ilícita no se convierte en un caso civil normal por daños, es posible que el inquilino pueda iniciar un caso separado contra el propietario por lesiones o daños a los bienes personales del inquilino.

Además, si el propietario trata de desalojar al inquilino ilegalmente sin una orden de la corte, el inquilino puede presentar una demanda contra el propietario por “desalojo ilegal” y pedir el pago de daños punitivos, además de los daños sufridos realmente por el inquilino. Si el inquilino gana el caso, es posible que el propietario le tenga que pagar al inquilino una penalidad, además de reembolsarlo por los gastos que incurrió el inquilino por no haber podido entrar en la unidad de alquiler. Por eso es muy importante que tanto el propietario como el inquilino sigan todos los procedimientos legales correctamente.

R: Si usted ya presentó sus documentos de retención ilícita en la corte, y el inquilino se mudó antes del juicio, tiene 2 opciones: (1) despedir el caso o (2) pedirle a la corte que convierta el caso en un caso civil normal por daños para cobrar el monto de alquiler atrasado reclamado en la demanda de retención ilícita. Si se encuentra en esta situación, pídale ayuda a un abogado.

Para despedir el caso, presente una Solicitud de despido (formulario CIV-110).

Si no despide el caso ni pide que se convierta en un caso civil normal por daños, el inquilino puede ir al juicio y pedirle a la corte que despida el caso porque ya se mudó. Si el inquilino gana el juicio, puede conseguir que le paguen los costos de ir a la corte, porque el caso se tendría que haber convertido en un caso civil normal o ser despedido.

R: Tiene la opción de unirse a la demanda o quedar afuera. Si quiere explicarle a la corte por qué tiene el derecho legal a quedarse en la propiedad, tendrá que unirse a la demanda. Si no tiene una razón legal para quedarse en la propiedad, puede esperar hasta que el propietario obtenga una orden de posesión de la corte contra los inquilinos demandados en el caso y después mudarse sin que el caso de desalojo aparezca en su historial de crédito. Si tiene un desalojo en su historial de crédito, le puede ser más difícil alquilar en el futuro, así que piense cuidadosamente antes de unirse a un caso de retención ilícita si no fue nombrado como demandado por el propietario. (Si es usted un inquilino en una propiedad bajo ejecución hipotecaria, puede unirse al caso de desalojo sin que el caso aparezca en su historial de crédito. Póngase en contacto con una agencia de ayuda legal en su zona para obtener más información.)

Si quiere participar del juicio, tiene el derecho a hacerlo. Llene el Reclamo de derecho a posesión previo al fallo (formulario CP10.5) que fue entregado junto con los demás documentos de la corte a los inquilinos nombrados en el caso de retención ilícita. Después preséntelo en la corte en un plazo de 10 días de la fecha en que los otros inquilinos recibieron su entrega legal. Tiene que presentar una respuesta en un plazo de 5 días de haber presentado el formulario de Reclamo de derecho de posesión previo al fallo.

  • Nota: Si está siendo desalojado por un propietario que adquirió la propiedad en una ejecución hipotecaria, este plazo de 10 días NO es aplicable. Puede presentar el Reclamo previo al fallo en cualquier momento antes de que se emita el fallo final, o disputar el desalojo después de que se haya emitido el fallo. Hable con un abogado o llame a la Tenant Rights Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020 para saber más sobre sus derechos como inquilino u ocupante en casos de ejecución hipotecaria.

Lea la Guía para inquilinos para aprender cómo responder a un caso de retención ilícita. Una vez que se una al juicio de desalojo, tiene que prepararse para el juicio de la misma manera que los demás demandados, así que siga las mismas instrucciones como si usted hubiera recibido legalmente la demanda.

Los propietarios tienen que asegurar que:

  • Las paredes, ventanas y puertas al exterior protejan al inquilino contra el agua y las inclemencias del tiempo.
  • La plomería y conexiones de gas funcionen correctamente.*
  • There is hot and cold running water, appropriate fixtures, an approved sewage system, and the water supply is not contaminated.*
  • Haya un calefactor en buen estado de funcionamiento.
  • Haya dispositivos de iluminación y una instalación eléctrica adecuada, que cumplan con las normas de seguridad pertinentes.*
  • El recinto y las áreas comunes estén limpias y libres de roedores.
  • Haya recipientes adecuados para la basura.
  • Los pisos, escaleras y barandas no estén rotas.

*El propietario tiene que cumplir con las normas en vigencia cuando se hizo la instalación, y también con las normas de edificación y de vivienda en vigencia actualmente. Para más información, lea la sección 1941 del Código Civil (en inglés).

El propietario también tiene que reparar con prontitud los problemas relacionados con la habitabilidad de la unidad mencionados previamente. Si notifica sobre un problema y el propietario no lo arregla, quizás pueda pagar por la reparación y deducir el costo de su alquiler. Sólo puede hacer esto si el costo no supera el monto mensual del alquiler. Lea la sección 1942 del Código Civil (en inglés).

El propietario le tiene que dar un aviso anticipado razonable antes de entrar en su unidad de alquiler, a menos que haya una emergencia que exija el ingreso inmediato (como para arreglar una tubería rota).

Los propietarios también tienen otras responsabilidades. Puede leerlas en los materiales del California Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor de California) (en inglés).

Los inquilinos tienen que:

  • Mantener limpia la unidad de alquiler.
  • Desechar la basura de manera sanitaria.
  • Utilizar los artefactos eléctricos, de gas y plomería de manera adecuada.
  • No dañar ni extraer ninguna parte de la unidad de alquiler, sus instalaciones o equipos.
  • Usar la unidad de alquiler como un hogar y vivir, dormir, cocinar y comer en las áreas destinadas al efecto.

Los inquilinos también tienen otras responsabilidades. Puede leerlas en los materiales del California Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor de California) (en inglés).

R: Si el inquilino trabaja para el propietario y vive en la propiedad sin pagar alquiler como condición del empleo, el propietario puede presentar una demanda de retención ilícita si el inquilino deja de trabajar para el propietario. No importa si el inquilino renunció o lo despidieron.

R:  Si vive en un hotel residencial que tiene 6 o más cuartos, por un periodo de 30 días o más, y el hotel es su residencia primaria, tiene los mismos derechos que si fuera un inquilino. El administrador no puede obligarlo a dejar el hotel y volver a registrarlo para evitar que adquiera los derechos legales de un inquilino.

R:  Hay reglas especiales para los inquilinos que viven en casas móviles o en parques de casas rodantes.

R: Sí. El propietario le tiene que dar al inquilino una explicación de por qué quiere dar por terminado el acuerdo entre el propietario y el inquilino, y tiene que tener una buena razón (“causa justificada”) para desalojarlo. Para averiguar si la unidad es una unidad de crédito tributario, busque la propiedad en el página web del California Tax Credit Allocation Committee (Comité de Asignación de Crédito Tributario de California) (en inglés).

R: Depende. El nuevo dueño tiene que cumplir con el contrato de alquiler existente. PERO si tiene un alquiler de mes a mes, o si las personas que ocupan la propiedad son los dueños que causaron la ejecución hipotecaria, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos o a los ex dueños. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes (siempre que no sean los ex dueños), les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo. Para desalojar a los ex dueños, el nuevo dueño sólo tiene que proporcionar un aviso de 3 días.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres (en inglés) prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Para obtener más información, hable con un abogado o póngase en contacto con una oficina de ayuda legal. Haga clic para encontrar una agencia de ayuda legal en su zona o para obtener ayuda para encontrar un abogado. Los inquilinos también pueden llamar a la Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos, administrada por Tenants Together (una organización sin fines de lucro en todo el estado) al 1-888-495-8020.

Obtenga más detalles sobre una nueva ley federal que protege a inquilinos en propiedades ejecutadas (en inglés). Y lea la información y recursos disponibles en la página web Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés).

R: A veces, un propietario de vivienda u otra persona que controla la vivienda de un inquilino acosa sexualmente a ese inquilino. Esto es un ataque serio a los derechos de vivienda equitativa de todas las personas. Si vive en California y ha sido víctima de este tipo de acoso sexual, puede presentar una queja por discriminación en la viviendo con las siguientes agencias:

Puede obtener información general en la página del Departamento de Justicia de los EE UU.

R: Si usted es inquilino y la propiedad que alquila está bajo una ejecución hipotecaria, el nuevo dueño tiene que cumplir con su contrato de alquiler existente. PERO si tiene un alquiler de mes a mes, o si las personas que ocupan la propiedad son los dueños que causaron la ejecución hipotecaria, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos y a los ex dueños. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes, les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales. Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo.

Hay recursos para inquilinos para obtener más información sobre sus opciones. Los inquilinos pueden leer El Libro de Derechos para los Inquilinos. Los inquilinos también pueden obtener más información sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos en la página web Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés).

Lea más detalles sobre la ley federal que protege a los inquilinos en propiedades ejecutadas (en inglés).

Para obtener más información, hable con un abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado. 

R:  Los inquilinos pueden registrar en la oficina del registrador del condado un formulario llamando Solicitud de aviso, para que les notifiquen de cualquier caso de ejecución hipotecaria. De esa manera, el inquilino recibirá una copia del Aviso de mora y el Aviso de venta, y sabrá cuál es el estado de la ejecución hipotecaria. Puede comprar un formulario de Solicitud de aviso en negocios que venden formularios legales u obtener uno del departamento de servicio a clientes de una compañía de títulos.

R:  La persona que compre la casa no puede simplemente cambiar el cerrojo. El nuevo dueño tiene que entregarle legalmente un aviso escrito de 3 días para “desalojar” (mudarse) y después iniciar un proceso formal de desalojo en la corte para obtener posesión de su casa. Este proceso típicamente toma varias semanas.

Haga clic para obtener más información sobre el proceso de desalojo.

R: Depende. El nuevo dueño tiene que cumplir con el contrato de alquiler existente. PERO si tienen un alquiler mes a mes o usted (el propietario) también vive en el edificio que se está ejecutando, el nuevo dueño puede desalojar a los inquilinos o a usted. En estos casos, el nuevo dueño puede (1) ofrecer a los inquilinos existentes un nuevo acuerdo de alquiler o renta o (2) iniciar un caso de desalojo en la corte. Si el nuevo dueño decide desalojar a los inquilinos existentes (siempre que no sea usted), les tiene que dar un aviso de por lo menos 90 días antes de iniciar un caso de desalojo.

En algunas ciudades de California, los inquilinos pueden tener el derecho a quedarse en el edificio. Las ciudades que tienen leyes de control de desalojos o alquileres prohíben que los nuevos dueños usen la ejecución hipotecaria como justificativo para desalojar a los inquilinos.

Además, los inquilinos u ocupantes de propiedades adquiridas en una ejecución hipotecaria pueden tener ciertos derechos adicionales. Si un inquilino u ocupante no fue nombrado en la demanda de desalojo, es posible que dicho inquilino pueda disputar el desalojo en cualquier momento durante el caso o incluso después de que se emita el fallo de desalojo.

Hay recursos para inquilinos para obtener más información sobre sus opciones. Los inquilinos pueden llamar a la Tenant Rights Hotline (Línea de asistencia de ejecución hipotecaria para inquilinos) al 1-888-495-8020. Los inquilinos también pueden obtener más información sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos en la página web Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés).

Para obtener más información, hable con un abogado. Haga clic si necesita ayuda para encontrar un abogado.

R:  Es la cláusula de una escritura de fideicomiso o hipoteca en que el prestatario autoriza de antemano la venta de una propiedad para pagar el saldo de un préstamo en caso de que se encuentre en mora (no realice los pagos del préstamo cuando vencen).

El poder para vender la propiedad en general se otorga al fiduciario que actúa en nombre del beneficiario (prestamista), registrando y enviando un Aviso de mora y Aviso de venta.

R:  Quiere decir que el prestamista puede obtener un fallo de la corte por la diferencia entre el monto total adeudado por el prestatario (más multas, cuotas y costos) y el monto por el que se vendió la propiedad en subasta.

Cuando un prestamista usa el proceso de ejecución no judicial contra un prestatario que deja de pagar la hipoteca de su residencia primaria, el prestamista renuncia a su derecho a cobrar un fallo de deficiencia contra el prestatario. En una ejecución judicial, el prestamista puede tener este derecho. Pero la mayoría de los prestamistas prefieren este proceso no judicial de todas maneras, porque es mucho más rápido y menos costoso.

R:

ForeclosureInfoCA.org: Esta página, un proyecto del Public Interest Clearinghouse y el Colegio de Abogados de California, lo puede remitir a recursos de ayuda legal, lo asesora sobre cómo evitar las ejecuciones hipotecarias y le brinda información sobre cómo comprar una casa (en inglés).

Una guía de recursos hipotecarios en California: Este sitio, patrocinado por el California Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor de California), le brinda información sobre cómo comprar y ser propietario de una casa, y también cómo encontrar ayuda con su préstamo hipotecario (en inglés).

Housing and Economic Rights Advocates (Defensores de los derechos económicos y de vivienda): Cuenta con folletos, consejos e información para el consumidor para ayudarlo a estar mejor informado sobre las ejecuciones hipotecarias, cómo trabajar con prestamistas y otros recursos (en inglés).

Tenants Together - Ley y Recursos (en inglés): Más información para inquilinos sobre sus derechos y sobre recursos disponibles para ayudarlos.

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, por sus siglas en inglés) (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU.): Esta guía para evitar las ejecuciones hipotecarias contiene enlaces que lo pueden ayudar a encontrar a un consejero certificado de vivienda de HUD, aprender sobre opciones de refinanciamiento y comprender los pasos que deben tomar los propietarios para evitar la ejecución hipotecaria (en inglés).

R: Después de que usted se haya ido de la unidad, su propietario tiene 21 días para devolverle el depósito de garantía o enviarle una lista detallada de cada deducción, con sus comprobantes. Haga clic si necesita ayuda para escribir una carta pidiéndole al propietario que le devuelva el depósito de garantía (en inglés). Su propietario sólo le puede cobrar por el monto impago del alquiler y por arreglar los daños que usted causó y que no fueron parte del desgaste normal.

Nota: Si como parte de su depósito de garantía pagó un monto identificado como “alquiler del último mes” en el contrato o acuerdo de alquiler, ese monto se puede usar para pagar su último mes del alquiler. No se pueden usar otras formas del depósito de garantía para pagar el último mes de alquiler, a menos que el propietario esté específicamente de acuerdo.

R: Sí. Si paga el alquiler una vez por mes, le tiene que avisar al propietario por escrito con 30 días de anticipación. Si no, el propietario le puede cobrar por el alquiler impago aun después de que se haya ido de la propiedad. A menos que haya un inquilino nuevo que pague el alquiler, tendrá que pagar por esos 30 días. Si paga el alquiler todas las semanas, tendrá que avisar al propietario con 7 días de anticipación.

R: El propietario tiene que probar que las reparaciones son necesarias y razonables, y le tiene que proporcionar los comprobantes de pago de las reparaciones. Es importante que saque fotografías de la condición de la unidad de alquiler cuando se mude a la misma y otra vez cuando se vaya. Esto le ayudará a probar que la propiedad no sufrió daños.

Puede solicitarle al propietario que hagan una recorrida con una lista de verificación, que ambos pueden completar al mudarse a la propiedad y nuevamente al irse. Esta lista de verificación se usa para identificar cualquier problema con la unidad. Usted tiene derecho a recibir una copia de la lista de verificación. Imprima una lista de verificación (en inglés) como muestra.

R: Si cree que el propietario le retuvo demasiado dinero de su depósito de garantía, escríbale una carta explicando por qué cree tener derecho a un reembolso más grande.

Guarde una copia de la carta como comprobante.

Si el propietario sigue negándose a pagar su depósito de garantía o le devuelve menos de lo que usted cree que es correcto, puede ir a mediación para tratar de resolver su disputa fuera de la corte. Obtenga más información sobre cómo mediar su disputa del depósito de garantía . O puede hacerle juicio al propietario en la corte de reclamos menores, que es informal y cuesta poco, siempre que el monto total de la disputa sea a lo sumo $10,000.

R: Puede probar un programa local de mediación para consumidores para ver si puede resolver su disputa fuera de la corte. Obtenga más información sobre cómo mediar su disputa del depósito de garantía.

Si no quiere ir a mediación, o no pudo resolver su disputa en la mediación, puede hacerle juicio al propietario en la corte de reclamos menores, que es informal y cuesta poco, siempre que el monto de la disputa sea a lo sumo $7,500. Puede demandar el depósito de garantía más dos veces el monto del depósito en concepto de daños, si cree que el propietario actuó de mala fe cuando no le devolvió el depósito.

R: El propietario tiene que transferir el depósito de garantía al nuevo dueño, y el nuevo dueño tiene que reembolsarle todo el depósito, o la porción que usted tiene derecho a recibir, cuando deje de vivir en la unidad. Si el dueño anterior no transfiere el depósito de garantía al nuevo dueño, usted puede demandar al dueño anterior para que le devuelva todo el depósito, o la parte que tiene derecho a recibir.

R: Si la persona que se muda le pagó el depósito a otro compañero de cuarto, ese compañero le tiene que devolver el depósito. Si la persona que se está mudando le dio el depósito al propietario, y el propietario tiene un acuerdo de alquiler separado con el compañero de cuarto que se está mudando, el propietario le devolverá el depósito de garantía. Por otro lado, si los compañeros de cuarto firmaron todos 1 acuerdo de alquiler por la unidad y sólo 1 de los compañeros se muda, el propietario no tiene que devolver el depósito de garantía hasta que todos los compañeros se hayan mudado.

Los alquileres con compañeros de cuarto son complicados. Es importante que su acuerdo de alquiler especifique los derechos y responsabilidades de cada compañero de cuarto.

R:  Obtenga más información en inglés sobre depósitos de garantía del Department of Consumer Affairs (Departamento de Asuntos del Consumidor) .

Obtenga información en inglés sobre temas de propietarios e inquilinos del State of California Department of Justice (Departamento de Justicia del Estado de California).